María nos escribe en nuestra página de facebook, que alquiló hace 5 años con opción a compra a unos familiares, su casa. No hicieron contrato, fue de palabra porque les tenía confianza. Luego de dos meses habitando su casa, dejaron de pagarle. Ya pasaron 5 años y los inquilinos siguen ahí, sin pagar. Ella quiere casarse y formar un hogar y necesita la casa. ¿Qué dice la Ley Venezolana sobre el tema?
La Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda nos establece el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles destinados a Vivienda.
Establece el Artículo 16 de la Ley que se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, quien regulará la Ley en cuestión.
El artículo 27 señala que la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales superiores en la Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos que emanen de la Superintendencia, y en el resto del pais a los juzgados de municipio o los de igual competencia.
El artículo 42 establece que el arrendador, es decir, quien alquila la vivienda, tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado.
La Ley en su artículo 91 establece causas taxativas para que proceda el
desalojo, en este sentido señala que sólo procederá el desalojo de un
inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente
en cualquiera de las siguientes causales:
- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario haya dejado de
pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo
a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
- En la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el
inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo
grado.
- En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso
concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo
comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado
el uso o destino que para el previó.
- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores
que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no
autorizadas por el arrendador.
- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de
las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana,
dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de
Gestión.
Igualmente la Ley regula la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal. El arrendatario o la arrendataria tendrá el derecho preferente a que se le ofrezca la venta del inmueble en primera opción. El mismo debe estar solvente con los pagos, es decir, haber cancelado puntualmente su canon de arrendamiento.
EL TSJ FIJA EN 6 MESES PLAZO PARA DESALOJO DE INQUILINOS.
El artículo 49 señala que al arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, es decir, el inquilino,
que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y comprueben ante
la Superintendencia, no tener lugar donde habitar, se le proveerá un
refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitva, en
cualquier lugar del país, sin menoscabo de sus relaciones familiares,
laborales y de estudio. No se puede proceder a una ejecución forzosa, mientras el inquilino o inquilina no tenga un destino habitacional; sin embargo la ley no establecía plazo alguno para el desalojo. Por esto en sentencia de fecha 3 de Octubre del 2014, la Sala Constitucional estableció fijar un plazo perentorio que, una vez vencido, habilitará al tribunal para ejecutar el desalojo.
Se dispone ahora de un lapso de cuatro meses para que la Sunavi emita
un pronunciamiento, más una prórroga de dos meses. “Ha de ser ese el
lapso racional y suficiente para que la ejecución de un fallo
definitivamente firme, que ordene el desalojo, esté a la espera de que
la autoridad administrativa (Sunavi) garantice el destino habitacional
del arrendatario”, resolvió el TSJ.
Vencido este plazo sin que haya habido pronunciamiento de la
Superintendencia, el juez quedará habilitado para ejecutar la sentencia
de desalojo. Esto, advierte el fallo, “sin menoscabo de las facultades
del administrado (el inquilino) para instar a la administración (la
Sunavi) a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su
problema habitacional”.
Una resolución ministerial del pasado 30 de septiembre refuerza este
compromiso. Delega a la Superintendencia la atribución de proveer
refugio temporal al arrendatario que tenga sentencia definitiva firme
para desalojar la vivienda que habite. Lo mismo contemplaba ya el
artículo 49 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos
de Vivienda (2012).
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